熊本市の住居取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 8件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
8件
取引時 Cap 中央値（全期間）
4.90%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
4.90–4.90%
平均取引価格（全期間）
12.3億円
継続鑑定の物件数
7物件
継続鑑定 Cap 中央値
4.80%
継続鑑定 Cap レンジ
4.4–5.1%
期末の範囲
2026/06–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は0件です。全期間7件のCap率中央値は4.90%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 熊本市中央区 | 6 | 4.90% |
| 熊本市南区 | 1 | 5.30% |
| 熊本市東区 | 1 | 5.40% |
取引事例一覧（全8件）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025.01 | S-FORT 水前寺 | 中央区 | 13.7億円 | 4.90% | 2006年・築20年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.11 | S-FORT 熊大病院前 | 中央区 | 11.5億円 | 4.90% | 2006年・築20年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.06 | S-FORT 熊本船場 | 中央区 | 10.6億円 | 4.80% | — | REIT-IR ↗ |
| 2022.11 | レジディア熊本辛島 | 中央区 | 40.0億円 | — | 2007年・築19年 | REIT-IR ↗ |
| 2022.07 | アルティザ熊本新町 | 中央区 | 5.2億円 | 4.90% | 2021年・築5年 | REIT-IR ↗ |
| 2021.08 | S-FORT 平成けやき通り | 南区 | 7.6億円 | 5.30% | 2007年・築19年 | REIT-IR ↗ |
| 2020.11 | S-FORT 熊本県立大学前 | 東区 | 4.3億円 | 5.40% | 2007年・築19年 | REIT-IR ↗ |
| 2020.08 | S-FORT 保田窪 | 中央区 | 5.9億円 | 5.50% | 2008年・築18年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
熊本市・住居：7物件・期末 2026/06〜2026/07／中央値 4.80%（4.4%〜5.1%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
見出しを押すと並べ替えます
| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| レジディア熊本辛島アドバンス・レジデンス | 4.4% | +10 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT熊本慶徳サムティ・レジデンシャル | 4.8% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT熊本呉服町サムティ・レジデンシャル | 4.8% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT熊本県立大学前サムティ・レジデンシャル | 5.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT平成けやき通りサムティ・レジデンシャル | 5.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT保田窪サムティ・レジデンシャル | 5.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| アルティザ熊本新町マリモ地方創生リート | 4.8% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
熊本市の住居の平均キャップレートは？
J-REIT開示取引7件（全期間）に基づくCap率中央値は4.90%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。