京都市のホテル取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 10件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
10件
取引時 Cap 中央値（直近12ヶ月）
3.70%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.50–3.90%
平均取引価格（全期間）
65.2億円
継続鑑定の物件数
9物件
継続鑑定 Cap 中央値
4.10%
継続鑑定 Cap レンジ
3.5–5.6%
期末の範囲
2025/08–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
京都市のホテルは直近12ヶ月で3件の取引が開示され、Cap率中央値は3.70%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 京都市下京区 | 4 | 4.00% |
| 京都市中京区 | 3 | 3.50% |
| 京都市南区 | 1 | 3.70% |
| 京都市左京区 | 1 | 4.10% |
取引事例一覧（全10件）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.09 | A-FLAG京都四条 | 下京区 | 115.0億円 | 3.90% | 2014年・築12年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.08 | ランドーホテル京都スイーツ | 南区 | 35.5億円 | 3.70% | 2019年・築7年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.12 | カンデオホテルズ京都烏丸六角 | 中京区 | 48.0億円 | 3.50% | — | REIT-IR ↗ |
| 2025.04 | MIMARU SUITES 京都四条 | 下京区 | 25.5億円 | — | 2020年・築6年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.02 | ホテルインターゲート京都四条新町 | 中京区 | 58.0億円 | 3.90% | 2017年・築8年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.09 | ホテルウィングインターナショナルプレミアム京都三条 | 左京区 | 32.0億円 | 4.10% | 2020年・築5年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.09 | オリエンタルホテル京都六条 | 下京区 | 44.5億円 | 4.30% | 2019年・築7年 | REIT-IR ↗ |
| 2022.08 | ザ・リッツ・カールトン京都 | 中京区 | 230.0億円 | 3.50% | 2013年・築13年 | REIT-IR ↗ |
| 2020.04 | ザ・リッツ・カールトン京都 (追加取得:準共有持分 9%) | — | 43.2億円 | 3.30% | 2013年・築13年 | REIT-IR ↗ |
| 2020.03 | ネストホテル京都四条烏丸 | 下京区 | 20.1億円 | 4.00% | 1989年・築37年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
京都市・ホテル：9物件・期末 2025/08〜2026/07／中央値 4.10%（3.5%〜5.6%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
見出しを押すと並べ替えます
| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| スマイルホテル京都四条いちごホテルリート | 4.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| スマイルホテル京都烏丸五条投資法人みらい | 4.3% | – | 2026/04 | 開示 ↗ |
| 星のや京都星野リゾート・リート | 5.6% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
| カンデオホテルズ京都烏丸六角Oneリート | 3.5% | – | 2026/02 | 開示 ↗ |
| ホテルインターゲート京都四条新町サンケイリアルエステート | 3.8% | ±0 | 2026/02 | 開示 ↗ |
| KOKO HOTEL京都三条野村不動産マスターファンド | 4.0% | – | 2026/02 | 開示 ↗ |
| オリエンタルホテル京都六条ジャパン・ホテル・リート | 4.1% | ±0 | 2025/12 | 開示 ↗ |
| イビススタイルズ京都ステーションジャパン・ホテル・リート | 4.2% | ±0 | 2025/12 | 開示 ↗ |
| ホテルウィングインターナショナルプレミアム京都三条野村不動産マスターファンド | 4.0% | ±0 | 2025/08 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
京都市のホテルの平均キャップレートは？
直近12ヶ月のJ-REIT開示取引3件に基づくCap率中央値は3.70%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。