さいたま市の住居取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 7件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
7件
取引時 Cap 中央値（全期間）
3.80%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.50–4.30%
平均取引価格（全期間）
21.7億円
継続鑑定の物件数
12物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.85%
継続鑑定 Cap レンジ
3.5–4.5%
期末の範囲
2026/03–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は1件です。全期間5件のCap率中央値は3.80%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| さいたま市大宮区 | 3 | 4.05% |
| さいたま市南区 | 1 | — |
| さいたま市浦和区 | 1 | 4.30% |
取引事例一覧（全7件）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.08 | コンフォリア武蔵浦和 | 南区 | 28.0億円 | — | 2008年・築18年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.05 | エスティメゾン浦和II | — | 14.3億円 | 3.50% | 2025年・築1年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.03 | S-RESIDENCE さいたま新都心 | 大宮区 | 32.1億円 | 3.80% | 2021年・築5年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.02 | ボヌール常盤 | 浦和区 | 10.0億円 | 4.30% | 1988年・築38年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.09 | エスティメゾン浦和 | — | 12.1億円 | 3.50% | 2000年・築26年 | REIT-IR ↗ |
| 2021.08 | ロイヤルブルーム | 大宮区 | 11.0億円 | 4.30% | 2018年・築8年 | REIT-IR ↗ |
| 2021.03 | コンフォリア大宮 | 大宮区 | 44.2億円 | — | 2010年・築16年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
さいたま市・住居：12物件・期末 2026/03〜2026/07／中央値 3.85%（3.5%〜4.5%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
見出しを押すと並べ替えます
| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| コンフォリア大宮コンフォリア・レジデンシャル | 3.7% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| ロイヤルブルーム日本リート | 3.9% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| エスティメゾン浦和積水ハウス・リート | 3.5% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
| エスティメゾン浦和II積水ハウス・リート | 3.5% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
| サンセール与野本町トーセイ・リート | 4.4% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
| センチュリー浦和トーセイ・リート | 4.4% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
| グランカーサ北浦和大和証券リビング | 3.7% | ±0 | 2026/03 | 開示 ↗ |
| willDo南浦和大和証券リビング | 3.8% | ±0 | 2026/03 | 開示 ↗ |
| グランカーサさいたま新都心大和証券リビング | 3.8% | ±0 | 2026/03 | 開示 ↗ |
| すずらん館大和証券リビング | 4.2% | ±0 | 2026/03 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
さいたま市の住居の平均キャップレートは？
J-REIT開示取引5件（全期間）に基づくCap率中央値は3.80%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。