福岡市のホテル取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 15件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
15件
取引時 Cap 中央値（直近12ヶ月）
4.05%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.90–4.30%
平均取引価格（全期間）
84.7億円
継続鑑定の物件数
15物件
継続鑑定 Cap 中央値
4.20%
継続鑑定 Cap レンジ
3.9–5.1%
期末の範囲
2025/12–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
福岡市のホテルは直近12ヶ月で5件の取引が開示され、Cap率中央値は4.05%です。 前年同期から15bps低下しています。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 福岡市博多区 | 10 | 4.10% |
| 福岡市中央区 | 3 | 4.30% |
取引事例一覧（全15件）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.07 | ナインアワーズ博多駅 | 博多区 | 20.6億円 | — | 2020年・築6年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.06 | バウンシー・バイ・リーガ福岡博多 | 博多区 | 45.0億円 | 4.00% | 2026年・築0年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.06 | Grand STAY 博多駅北 | 博多区 | 18.5億円 | 4.30% | — | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | クインテッサホテル福岡博多 Relax & Sleep | 博多区 | 41.8億円 | 4.10% | 2019年・築7年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.12 | アパホテル〈博多駅前 4 丁目〉 | 博多区 | 39.3億円 | 3.90% | 2000年・築26年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.06 | & HOTEL HAKATA | 博多区 | 38.0億円 | 4.00% | 2021年・築5年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.02 | ヒルトン福岡シーホーク | 中央区 | 643.5億円 | 4.30% | 1995年・築31年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.02 | ネストホテル博多駅前 | 博多区 | 65.0億円 | 4.10% | 1993年・築33年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.01 | 博多中洲ワシントンホテルプラザ | 博多区 | 46.1億円 | 4.30% | 1995年・築31年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.01 | ザ・ワンファイブマリン福岡 | 博多区 | 26.0億円 | 4.20% | — | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
福岡市・ホテル：15物件・期末 2025/12〜2026/07／中央値 4.20%（3.9%〜5.1%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| KOKO HOTEL 福岡天神スターアジア不動産 | 4.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| ネストホテル博多駅前いちごホテルリート | 4.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| ザ・ワンファイブ福岡天神いちごホテルリート | 4.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| The BREAKFAST HOTEL 福岡天神スターアジア不動産 | 4.2% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| ザ・ワンファイブマリン福岡いちごホテルリート | 4.2% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| ベストウェスタンプラス福岡天神南スターアジア不動産 | 5.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| アパホテル 〈博多駅前4丁目〉日本ホテル＆レジデンシャル | 3.9% | – | 2026/05 | 開示 ↗ |
| スマイルホテル博多駅前投資法人みらい | 4.0% | – | 2026/04 | 開示 ↗ |
| グランドハイアット福岡星野リゾート・リート | 4.4% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
| &HOTEL HAKATA野村不動産マスターファンド | 4.0% | ±0 | 2026/02 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
福岡市のホテルの平均キャップレートは？
直近12ヶ月のJ-REIT開示取引5件に基づくCap率中央値は4.05%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。