福岡市の住居取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 28件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
28件
取引時 Cap 中央値（全期間）
4.40%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.90–4.50%
平均取引価格（全期間）
13.4億円
継続鑑定の物件数
53物件
継続鑑定 Cap 中央値
4.10%
継続鑑定 Cap レンジ
3.7–5.3%
期末の範囲
2025/08–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は2件です。全期間23件のCap率中央値は4.40%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 福岡市博多区 | 12 | 4.35% |
| 福岡市中央区 | 5 | 4.30% |
| 福岡市東区 | 4 | 4.55% |
| 福岡市南区 | 3 | 4.05% |
| 福岡市西区 | 2 | 4.25% |
| 福岡市城南区 | 1 | — |
| 福岡市早良区 | 1 | 4.90% |
取引事例一覧（全28件）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.03 | キャンパステラス九大学研都市 | 西区 | 32.0億円 | 4.00% | 2024年・築2年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.02 | パークアクシス高宮東 | 南区 | 7.9億円 | — | 2009年・築17年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | S-FORT 福岡東 | 博多区 | 23.0億円 | 4.20% | 2007年・築19年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | S-FORT 姪浜 | 西区 | 5.6億円 | 4.50% | 2006年・築20年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | S-FORT 高宮 | 南区 | 9.9億円 | 4.20% | 2008年・築18年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | S-FORT 福岡県庁前 | 博多区 | 12.3億円 | 4.10% | 2008年・築18年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.03 | アクシオン大手門プレミアム | 中央区 | 18.0億円 | — | 2018年・築8年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.03 | プロシード日赤通り | 南区 | 11.3億円 | 3.90% | 2023年・築3年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.09 | プライムアーバン千早 | 東区 | 5.6億円 | 4.60% | 2008年・築18年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.07 | パルティール渡辺通 | 中央区 | 6.7億円 | 3.70% | 2017年・築9年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
福岡市・住居：53物件・期末 2025/08〜2026/07／中央値 4.10%（3.7%〜5.3%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| レジディア博多IIアドバンス・レジデンス | 3.7% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア天神アドバンス・レジデンス | 3.8% | +10 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア薬院大通アドバンス・レジデンス | 3.8% | +10 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT警固タワーサムティ・レジデンシャル | 3.9% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア警固アドバンス・レジデンス | 4.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア高宮アドバンス・レジデンス | 4.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア天神南アドバンス・レジデンス | 4.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT筑紫通りサムティ・レジデンシャル | 4.2% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア西新アドバンス・レジデンス | 4.2% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア博多アドバンス・レジデンス | 4.2% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
福岡市の住居の平均キャップレートは？
J-REIT開示取引23件（全期間）に基づくCap率中央値は4.40%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。