福岡市のオフィス取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 21件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
21件
取引時 Cap 中央値（直近12ヶ月）
4.00%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.40–4.40%
平均取引価格（全期間）
46.3億円
継続鑑定の物件数
29物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.90%
継続鑑定 Cap レンジ
3.4–5.1%
期末の範囲
2025/08–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
福岡市のオフィスは直近12ヶ月で5件の取引が開示され、Cap率中央値は4.00%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 福岡市博多区 | 13 | 4.00% |
| 福岡市中央区 | 6 | 4.00% |
| 福岡市早良区 | 2 | 4.35% |
取引事例一覧（全21件）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.10 | 福岡グリーンビルディング | 早良区 | 55.0億円 | 4.40% | 1996年・築30年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.04 | JRE天神クリスタルビル | 中央区 | 33.2億円 | 4.00% | 1993年・築33年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | JRE天神クリスタルビル | 中央区 | 33.2億円 | 4.00% | 1993年・築33年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | Biz 呉服町 | 博多区 | 17.4億円 | 3.60% | 2023年・築3年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.11 | 福岡Kスクエア | 博多区 | 148.7億円 | 3.40% | 2023年・築3年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.08 | 天神ノースフロントビル | 中央区 | 63.5億円 | 3.40% | 2010年・築16年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.05 | いちご博多祇園ビル | 博多区 | 17.0億円 | 3.90% | 2009年・築17年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.05 | いちご天神ノースビル | 中央区 | 15.5億円 | 4.00% | 1985年・築41年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.05 | いちご博多明治通りビル | 博多区 | 30.8億円 | 4.10% | 2007年・築19年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.03 | FORECAST 博多呉服町 | 博多区 | 17.5億円 | 3.70% | 2021年・築5年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
福岡市・オフィス：29物件・期末 2025/08〜2026/07／中央値 3.90%（3.4%〜5.1%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| アーバンセンター博多スターアジア不動産 | 3.7% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 博多駅イーストプレイススターアジア不動産 | 4.5% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 薬院ビジネスガーデン日本プライムリアルティ | 3.5% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| FORECAST博多呉服町日本リート | 3.7% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| プレスト博多祇園ビルマリモ地方創生リート | 4.2% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 福岡アーセオンビルユナイテッド・アーバン | 4.7% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| いちご天神ノースビルいちごオフィスリート | 3.9% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
| いちご博多ᷫ園ビルいちごオフィスリート | 3.9% | – | 2026/04 | 開示 ↗ |
| いちご博多イーストビルいちごオフィスリート | 3.9% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
| いちご博多駅東ビルいちごオフィスリート | 4.0% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
福岡市のオフィスの平均キャップレートは？
直近12ヶ月のJ-REIT開示取引5件に基づくCap率中央値は4.00%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。