札幌市のオフィス取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 13件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
13件
取引時 Cap 中央値（直近12ヶ月）
3.60%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.60–4.30%
平均取引価格（全期間）
69.7億円
継続鑑定の物件数
13物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.80%
継続鑑定 Cap レンジ
3.6–4.4%
期末の範囲
2026/02–2026/06
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
札幌市のオフィスは直近12ヶ月で4件の取引が開示され、Cap率中央値は3.60%です。 前年同期から30bps低下しています。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 札幌市中央区 | 9 | 3.90% |
| 札幌市北区 | 4 | 3.60% |
取引事例一覧（全14件）（うち予定 1件・相場の集計には未算入）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2027.01予定 | 札幌大手町ビル | 中央区 | 48.0億円 | 3.80% | — | REIT-IR ↗ |
| 2026.07 | NBF札幌南二条ビル | 中央区 | 19.0億円 | 4.30% | 1990年・築35年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.06 | HF北十条ビルディング | 北区 | 17.6億円 | 3.60% | — | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | サッポロアーチビル (持分割合:100%) | 中央区 | 81.8億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2025.11 | CONNECT SAPPORO | 中央区 | 138.0億円 | 3.60% | 2024年・築2年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.10 | The Link Sapporo(持分割合:100%) | 北区 | 213.4億円 | — | 2023年・築3年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | NW SQUARE | 北区 | 17.0億円 | 3.70% | 2022年・築3年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.06 | パークイースト札幌 | 中央区 | 14.4億円 | 3.90% | — | REIT-IR ↗ |
| 2025.03 | パークイースト札幌 | 中央区 | 27.0億円 | 3.90% | 1985年・築40年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.06 | 北 2 条ビル | 中央区 | 15.4億円 | 3.90% | — | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
札幌市・オフィス：13物件・期末 2026/02〜2026/06／中央値 3.80%（3.6%〜4.4%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| NW SQUARE日本リート | 3.7% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 札幌大手町ビルジャパンエクセレント | 3.8% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| SE札幌ビルジャパンエクセレント | 4.1% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| HF北二条ビルディング平和不動産リート | 3.9% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| パークイースト札幌平和不動産リート | 3.9% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| KDX札幌ビルKDX不動産 | 4.4% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
| KDX札幌北口ビルKDX不動産 | 4.4% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
| THE PEAK SAPPOROグローバル・ワン不動産 | 3.6% | ±0 | 2026/03 | 開示 ↗ |
| サッポロアーチビルジャパンリアルエステイト | 3.7% | – | 2026/03 | 開示 ↗ |
| 8・3スクエア北ビルジャパンリアルエステイト | 3.8% | -10 | 2026/03 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
札幌市のオフィスの平均キャップレートは？
直近12ヶ月のJ-REIT開示取引4件に基づくCap率中央値は3.60%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。