札幌市の住居取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 34件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
34件
取引時 Cap 中央値（全期間）
4.80%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
4.30–4.80%
平均取引価格（全期間）
8.4億円
継続鑑定の物件数
63物件
継続鑑定 Cap 中央値
4.30%
継続鑑定 Cap レンジ
3.7–4.8%
期末の範囲
2026/02–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は2件です。全期間31件のCap率中央値は4.80%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 札幌市中央区 | 15 | 4.70% |
| 札幌市豊平区 | 5 | 4.70% |
| 札幌市西区 | 5 | 4.80% |
| 札幌市北区 | 3 | 4.55% |
| 札幌市清田区 | 3 | 5.10% |
| 札幌市東区 | 2 | 4.90% |
取引事例一覧（全34件）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.09 | ツクイ・サンフォレスト札幌山鼻 | 中央区 | 6.2億円 | 4.30% | 2018年・築8年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.09 | サニーライフ新琴似 | 北区 | 15.6億円 | 4.80% | 2023年・築3年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.04 | シルバーハイツ羊ヶ丘 3 番館 | — | 14.6億円 | 4.60% | — | REIT-IR ↗ |
| 2024.12 | KDX レジデンス豊平公園 | 豊平区 | 6.5億円 | 4.30% | 2007年・築19年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.02 | ノアガーデンブルームビュー | 西区 | 7.4億円 | 4.80% | 2013年・築12年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.02 | ノアガーデン別邸 | 西区 | 3.0億円 | 4.80% | 2011年・築15年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.02 | ノアガーデン B館 | 西区 | 2.8億円 | 4.80% | 1999年・築27年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.02 | ノアガーデン A館 | 西区 | 3.8億円 | 4.80% | 1995年・築31年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.11 | S-RESIDENCE 西町 | 西区 | 9.4億円 | 4.50% | 2023年・築3年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.09 | アルファスクエア南6条 | 中央区 | 16.1億円 | — | 2019年・築7年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
札幌市・住居：63物件・期末 2026/02〜2026/07／中央値 4.30%（3.7%〜4.8%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
見出しを押すと並べ替えます
| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| コンフォリア札幌植物園コンフォリア・レジデンシャル | 3.9% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア南一条イーストアドバンス・レジデンス | 3.9% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア大通公園アドバンス・レジデンス | 4.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT北大前サムティ・レジデンシャル | 4.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| コンフォリア北三条コンフォリア・レジデンシャル | 4.2% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT北円山サムティ・レジデンシャル | 4.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア札幌駅ノースアドバンス・レジデンス | 4.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア札幌駅前アドバンス・レジデンス | 4.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア大通西アドバンス・レジデンス | 4.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア南一条アドバンス・レジデンス | 4.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
札幌市の住居の平均キャップレートは？
J-REIT開示取引31件（全期間）に基づくCap率中央値は4.80%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。