神戸市の物流取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 15件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
15件
取引時 Cap 中央値（全期間）
4.50%
取引時 Cap レンジ（全期間）
4.10–5.40%
平均取引価格（全期間）
39.6億円
継続鑑定の物件数
15物件
継続鑑定 Cap 中央値
4.20%
継続鑑定 Cap レンジ
3.6–4.5%
期末の範囲
2026/02–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は1件です。全期間9件のCap率中央値は4.50%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 神戸市灘区 | 6 | — |
| 神戸市西区 | 4 | 4.50% |
| 神戸市須磨区 | 2 | 4.85% |
| 神戸市東灘区 | 2 | 4.10% |
| 神戸市兵庫区 | 1 | 5.10% |
取引事例一覧（全15件）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025.12 | カワサキロボットサービス神戸玉津事業所 | 西区 | 10.9億円 | 5.40% | — | REIT-IR ↗ |
| 2024.03 | IIF神戸ロジスティクスセンター (準共有持分25%) | 灘区 | 21.3億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2024.01 | IIF神戸ロジスティクスセンター | 灘区 | 34.1億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2024.01 | IIF神戸ロジスティクスセンター (準共有持分40%) | 灘区 | 34.1億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2023.07 | IIF神戸ロジスティクスセンター (準共有持分32%) | 灘区 | 27.3億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2023.04 | IIF神戸ロジスティクスセンター | 灘区 | 85.2億円 | — | 2001年・築25年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.04 | IIF神戸ロジスティクスセンター (準共有持分3%) | 灘区 | 2.6億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2022.12 | プロロジスパーク神戸 3 | 西区 | 95.8億円 | 4.30% | 2022年・築4年 | REIT-IR ↗ |
| 2021.12 | プロロジスパーク神戸 5 | 西区 | 95.0億円 | 4.50% | 2021年・築5年 | REIT-IR ↗ |
| 2021.08 | 神戸西神物流センター | 須磨区 | 19.2億円 | 4.60% | 1995年・築30年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
神戸市・物流：15物件・期末 2026/02〜2026/07／中央値 4.20%（3.6%〜4.5%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| IIF神戸地域冷暖房センター産業ファンド | 4.4% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| ロジスクエア神戸西CREロジスティクスファンド | 4.2% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| プロロジスパーク神戸日本プロロジスリート | 4.2% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| プロロジスパーク神戸2日本プロロジスリート | 4.2% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| プロロジスパーク神戸3日本プロロジスリート | 4.2% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| プロロジスパーク神戸4日本プロロジスリート | 4.2% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| プロロジスパーク神戸5日本プロロジスリート | 4.2% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| 六甲アイランドDC投資法人みらい | 4.5% | – | 2026/04 | 開示 ↗ |
| GLP 六甲IIIGLP投資法人 | 3.6% | ±0 | 2026/02 | 開示 ↗ |
| GLP 六甲IVGLP投資法人 | 3.9% | ±0 | 2026/02 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
神戸市の物流の平均キャップレートは？
J-REIT開示取引9件（全期間）に基づくCap率中央値は4.50%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。