神戸市の住居取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 8件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
8件
取引時 Cap 中央値（全期間）
4.55%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
4.00–5.40%
平均取引価格（全期間）
15.2億円
継続鑑定の物件数
17物件
継続鑑定 Cap 中央値
4.10%
継続鑑定 Cap レンジ
3.6–4.7%
期末の範囲
2026/02–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は1件です。全期間8件のCap率中央値は4.55%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 神戸市中央区 | 3 | 4.50% |
| 神戸市東灘区 | 1 | 5.40% |
| 神戸市兵庫区 | 1 | 4.20% |
| 神戸市灘区 | 1 | 4.70% |
| 神戸市西区 | 1 | 4.30% |
取引事例一覧（全8件）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.04 | アプリーレ新青木一番館 | 東灘区 | 34.5億円 | 5.40% | 1997年・築29年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.01 | プロシード兵庫駅前通 | 兵庫区 | 19.0億円 | 4.20% | 2008年・築18年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.01 | S-FORT 神戸三宮北 | 中央区 | 5.8億円 | 4.00% | 2004年・築22年 | REIT-IR ↗ |
| 2022.04 | スターシップ神戸学園都市 | — | 9.8億円 | 4.60% | — | REIT-IR ↗ |
| 2022.02 | イリーゼ神戸六甲 | 灘区 | 12.0億円 | 4.70% | 2017年・築9年 | REIT-IR ↗ |
| 2022.01 | SOMPOケアラヴィーレ神戸伊川谷 | 西区 | 12.9億円 | 4.30% | 2009年・築17年 | REIT-IR ↗ |
| 2021.08 | エスティメゾン神戸三宮 | 中央区 | 10.2億円 | 4.50% | 2002年・築24年 | REIT-IR ↗ |
| 2021.02 | リハビリホームグランダ神戸北野 | 中央区 | 17.2億円 | 4.60% | 2016年・築10年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
神戸市・住居：17物件・期末 2026/02〜2026/07／中央値 4.10%（3.6%〜4.7%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| レジディア神戸磯上アドバンス・レジデンス | 3.9% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア神戸元町アドバンス・レジデンス | 3.9% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-RESIDENCE神戸磯上通サムティ・レジデンシャル | 4.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア三宮東アドバンス・レジデンス | 4.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-RESIDENCE神戸元町サムティ・レジデンシャル | 4.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア神戸ポートアイランドアドバンス・レジデンス | 4.2% | +10 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT神戸小河通サムティ・レジデンシャル | 4.4% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT神戸神楽町サムティ・レジデンシャル | 4.5% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| スターシップ神戸学園都市マリモ地方創生リート | 4.6% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| KDXレジデンス甲南山手KDX不動産 | 3.6% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
神戸市の住居の平均キャップレートは？
J-REIT開示取引8件（全期間）に基づくCap率中央値は4.55%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。