大阪府大阪市写字楼行情 ― 每平米单价与资本化率
基于J-REIT适时披露的实际交易数据 44件｜最后更新: 2026年11月1日（每周自动更新）
交易案例数
44件
交易时资本化率中位数（近12个月）
3.40%
交易时资本化率区间（近3年）
2.90–5.00%
平均交易价格（全期间）
78.2亿日元
定期评估物业数
50个物业
定期评估资本化率中位数
3.70%
定期评估资本化率区间
2.9–8.1%
期末范围
2025/10–2026/07
交易时资本化率
取得・转让公告中的交易时点数值（时点因交易而异）
大阪府大阪市的写字楼近12个月披露了3宗成交，资本化率中位数为3.40%。 较去年同期下降10bps。
交易时资本化率走势（逐笔＋季度中位数）
该区域的交易（逐笔）季度中位数中位数（进行中的季度）
近5年。灰点为逐笔交易，红线为季度中位数。涉及进行中季度（截至目前的交易）的区间以虚线表示。交易较少的季度请通过点的数量判断。根据取得・转让公告中披露的资本化率（交易时点的评估NOI收益率）计算。与定期评估（当前评估）不同，后者另列于下方「定期评估」。个别出处请参见下表链接。
按行政区细分
| 行政区 | 交易案例数 | 资本化率 |
|---|---|---|
| 大阪市北区 | 17 | 3.30% |
| 大阪市中央区 | 14 | 3.90% |
| 大阪市西区 | 5 | 4.10% |
| 大阪市港区 | 3 | 3.90% |
| 大阪市東淀川区 | 1 | 3.40% |
| 大阪市淀川区 | 1 | 4.30% |
| 大阪市浪速区 | 1 | 4.10% |
交易案例一览（共44件）
| 区 | 出处 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.07 | PMO Umeda (30% undivided interest) | 北区 | 33.0亿日元 | 2.90% | 2025年・1年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | JPR Dojima West (1F Section, 141.50 m2) | 北区 | 1.1亿日元 | 3.70% | 1996年・30年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.12 | Lucid Square Shin Osaka | 東淀川区 | 97.2亿日元 | 3.40% | 1990年・36年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | Lucid Square Semba | 中央区 | 47.2亿日元 | 3.40% | 1992年・34年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.06 | Kyomachibori Square | 西区 | 33.9亿日元 | 3.60% | — | REIT-IR ↗ |
| 2025.04 | Ichigo Nishihonmachi Building | 西区 | 42.0亿日元 | 4.20% | 1990年・36年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.02 | Meiji Yasuda Life Osaka Umeda Building | 北区 | 241.3亿日元 | 2.90% | 2000年・26年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.10 | KDX Kitahama Building | 中央区 | 16.6亿日元 | 4.60% | — | REIT-IR ↗ |
| 2024.10 | JRE Dojima Tower | 北区 | 163.7亿日元 | — | 1995年・31年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.09 | Osaka Bay Tower (Additional Acquisition) | 港区 | 211.0亿日元 | 3.90% | 1993年・33年 | REIT-IR ↗ |
定期评估（当前评估）
各物业最近一期期末评估。时点一致，可比较当前水平
定期评估（期末评估）
大阪市・写字楼：50个物业・期末 2025/10〜2026/07／中位数 3.70%（2.9%〜8.1%）
按资本化率每0.1%区间统计的物业数。深色柱为中位数所在区间。
点击标题可排序
| 出处 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 本町橋タワーStar Asia Real Estate Investment Corporation | 4.0% | ±0 | 2026/07 | 披露 ↗ |
| Grand Front Osaka (Umekita Hiroba / South Building)Japan Prime Realty Investment Corporation | 3.0% | – | 2026/06 | 披露 ↗ |
| Grand Front Osaka (North Building)Japan Prime Realty Investment Corporation | 3.1% | – | 2026/06 | 披露 ↗ |
| Grand Front Osaka (North Building)Japan Excellent, Inc. | 3.2% | ±0 | 2026/06 | 披露 ↗ |
| JPR心斎橋ビルJapan Prime Realty Investment Corporation | 3.5% | – | 2026/06 | 披露 ↗ |
| JPR心斎橋ウエストJapan Prime Realty Investment Corporation | 3.6% | – | 2026/06 | 披露 ↗ |
| JPR堂島ビルJapan Prime Realty Investment Corporation | 3.6% | – | 2026/06 | 披露 ↗ |
| JPR堂島ウエストJapan Prime Realty Investment Corporation | 3.7% | – | 2026/06 | 披露 ↗ |
| 三井住友銀行高麗橋ビルNippon REIT Investment Corporation | 3.8% | ±0 | 2026/06 | 披露 ↗ |
| I・S南森町ビルNippon REIT Investment Corporation | 3.9% | ±0 | 2026/06 | 披露 ↗ |
同一市区、同一用途物业最近一期期末评估中的直接资本化率（期末在最近一年内・依据各投资法人的有价证券报告书及决算资料）。与取得时的资本化率（上方图表・交易列表）不同，可不受交易时间影响比较当前评估。因评估机构或持有份额不同，同一物业的数值可能不同。仅供投资判断参考，并非推荐。
常见问题
大阪府大阪市写字楼的平均资本化率是多少？
基于近12个月J-REIT披露交易3件的资本化率中位数为3.40%（截至2026年11月1日，评估NOI收益率口径）。
数据来源是什么？
各J-REIT官方IR页面披露的适时披露PDF。所有记录均附出处链接。