大阪市のホテル取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 17件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
17件
取引時 Cap 中央値（直近12ヶ月）
3.70%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.10–4.60%
平均取引価格（全期間）
108.5億円
継続鑑定の物件数
21物件
継続鑑定 Cap 中央値
4.20%
継続鑑定 Cap レンジ
3.8–4.7%
期末の範囲
2025/12–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
大阪市のホテルは直近12ヶ月で3件の取引が開示され、Cap率中央値は3.70%です。 前年同期から40bps低下しています。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 大阪市中央区 | 9 | 3.80% |
| 大阪市浪速区 | 4 | 4.30% |
| 大阪市西区 | 1 | 3.70% |
| 大阪市此花区 | 1 | — |
| 大阪市淀川区 | 1 | 4.10% |
| 大阪市阿倍野区 | 1 | 4.60% |
取引事例一覧（全17件）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.08 | カンデオホテルズ大阪なんば | 中央区 | 143.2億円 | 3.10% | 2017年・築9年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | THE BASEMENT HOTEL Osaka Honmachi | 西区 | 56.0億円 | 3.70% | 2019年・築7年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.12 | アパホテル〈なんば北心斎橋駅前〉 | 中央区 | 48.5億円 | 3.80% | 2000年・築26年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.10 | ホリデイ・インエクスプレス大阪シティセンター御堂筋 | 中央区 | 225.2億円 | — | 2019年・築7年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.06 | スマイルホテルプレミアム大阪本町 | 中央区 | 86.9億円 | 3.70% | 2017年・築9年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.04 | MIMARU 大阪心斎橋 EAST | 中央区 | 53.0億円 | — | 2021年・築5年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.03 | ホテルユニバーサルポートヴィータ | 此花区 | 350.0億円 | — | 2018年・築8年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.12 | アパホテル 〈なんば南大国町駅前〉 | 浪速区 | 15.8億円 | 4.10% | 2018年・築7年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.11 | ネストホテル大阪心斎橋 | 中央区 | 76.0億円 | 4.30% | 1984年・築42年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.10 | ホテル・アンドルームス新大阪 | 淀川区 | 42.3億円 | 4.10% | 2018年・築8年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
大阪市・ホテル：21物件・期末 2025/12〜2026/07／中央値 4.20%（3.8%〜4.7%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| KOKO HOTEL 大阪心斎橋スターアジア不動産 | 3.9% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| あべのnini(ホテル)スターアジア不動産 | 4.0% | -20 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| コンフォートホテル大阪心斎橋(いちご心斎橋ビル)いちごホテルリート | 4.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| KOKO HOTEL 大阪なんば恵美須町スターアジア不動産 | 4.2% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| ザ・ワンファイブ大阪堺筋いちごホテルリート | 4.5% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| ワシントンR&B ホテル梅田東スターアジア不動産 | 4.5% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| ホテルマイステイズ新大阪コンファレンスセンターインヴィンシブル | 4.5% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| アパホテル 〈なんば北心斎橋駅前〉日本ホテル＆レジデンシャル | 3.8% | – | 2026/05 | 開示 ↗ |
| アパホテル 〈なんば南大国町駅前〉日本ホテル＆レジデンシャル | 4.1% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| スマイルホテル大阪天王寺投資法人みらい | 4.0% | – | 2026/04 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
大阪市のホテルの平均キャップレートは？
直近12ヶ月のJ-REIT開示取引3件に基づくCap率中央値は3.70%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。