大阪市のオフィス取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 44件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
44件
取引時 Cap 中央値（直近12ヶ月）
3.40%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
2.90–5.00%
平均取引価格（全期間）
78.2億円
継続鑑定の物件数
50物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.70%
継続鑑定 Cap レンジ
2.9–8.1%
期末の範囲
2025/10–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
大阪市のオフィスは直近12ヶ月で3件の取引が開示され、Cap率中央値は3.40%です。 前年同期から10bps低下しています。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 大阪市北区 | 17 | 3.30% |
| 大阪市中央区 | 14 | 3.90% |
| 大阪市西区 | 5 | 4.10% |
| 大阪市港区 | 3 | 3.90% |
| 大阪市東淀川区 | 1 | 3.40% |
| 大阪市淀川区 | 1 | 4.30% |
| 大阪市浪速区 | 1 | 4.10% |
取引事例一覧（全44件）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.07 | PMO 梅田 (準共有持分 30%相当) | 北区 | 33.0億円 | 2.90% | 2025年・築1年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | JPR堂島ウエスト (1 階部分 141.50 m2) | 北区 | 1.1億円 | 3.70% | 1996年・築30年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.12 | ルーシッドスクエア新大阪 | 東淀川区 | 97.2億円 | 3.40% | 1990年・築36年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | ルーシッドスクエア船場 | 中央区 | 47.2億円 | 3.40% | 1992年・築34年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.06 | 京町堀スクエア | 西区 | 33.9億円 | 3.60% | — | REIT-IR ↗ |
| 2025.04 | いちご西本町ビル | 西区 | 42.0億円 | 4.20% | 1990年・築36年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.02 | 明治安田生命大阪梅田ビル | 北区 | 241.3億円 | 2.90% | 2000年・築26年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.10 | KDX 北浜ビル | 中央区 | 16.6億円 | 4.60% | — | REIT-IR ↗ |
| 2024.10 | JRE堂島タワー | 北区 | 163.7億円 | — | 1995年・築31年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.09 | 大阪ベイタワー (追加取得) | 港区 | 211.0億円 | 3.90% | 1993年・築33年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
大阪市・オフィス：50物件・期末 2025/10〜2026/07／中央値 3.70%（2.9%〜8.1%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 本町橋タワースターアジア不動産 | 4.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| グランフロント大阪 (うめきた広場・南館)日本プライムリアルティ | 3.0% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| グランフロント大阪(北館)日本プライムリアルティ | 3.1% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| グランフロント大阪 (北館)ジャパンエクセレント | 3.2% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| JPR心斎橋ビル日本プライムリアルティ | 3.5% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| JPR心斎橋ウエスト日本プライムリアルティ | 3.6% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| JPR堂島ビル日本プライムリアルティ | 3.6% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| JPR堂島ウエスト日本プライムリアルティ | 3.7% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 三井住友銀行高麗橋ビル日本リート | 3.8% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| I・S南森町ビル日本リート | 3.9% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
大阪市のオフィスの平均キャップレートは？
直近12ヶ月のJ-REIT開示取引3件に基づくCap率中央値は3.40%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。