大阪市の商業取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 16件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
16件
取引時 Cap 中央値（全期間）
4.00%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
2.90–5.20%
平均取引価格（全期間）
64.7億円
継続鑑定の物件数
17物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.70%
継続鑑定 Cap レンジ
3.0–5.2%
期末の範囲
2025/11–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は3件です。全期間15件のCap率中央値は4.00%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 大阪市中央区 | 4 | 3.60% |
| 大阪市鶴見区 | 3 | 5.20% |
| 大阪市北区 | 3 | 3.80% |
| 大阪市都島区 | 2 | 5.00% |
| 大阪市阿倍野区 | 2 | 3.80% |
| 大阪市西淀川区 | 1 | 4.40% |
| 大阪市東淀川区 | 1 | 4.50% |
取引事例一覧（全21件）（うち予定 5件・相場の集計には未算入）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2029.05予定 | 心斎橋 OPA 本館 | 中央区 | 64.7億円 | 4.00% | 1994年・築32年 | REIT-IR ↗ |
| 2028.11予定 | 心斎橋 OPA 本館 | 中央区 | 64.0億円 | 4.00% | 1994年・築32年 | REIT-IR ↗ |
| 2028.05予定 | 心斎橋 OPA 本館 | 中央区 | 63.3億円 | 4.00% | 1994年・築32年 | REIT-IR ↗ |
| 2027.11予定 | 心斎橋 OPA 本館 | 中央区 | 62.6億円 | 4.00% | 1994年・築32年 | REIT-IR ↗ |
| 2027.05予定 | 心斎橋 OPA 本館 | 中央区 | 58.6億円 | 4.00% | 1994年・築32年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.06 | 心斎橋 OPA 本館 | 中央区 | 117.8億円 | 4.00% | 1994年・築32年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.04 | イオンモール鶴見緑地 | 鶴見区 | 64.0億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | コナミスポーツクラブ京橋 | 都島区 | 37.3億円 | 5.00% | — | REIT-IR ↗ |
| 2025.09 | コナミスポーツクラブ京橋 | 都島区 | 37.3億円 | 5.00% | — | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | イオンモール鶴見緑地 | 鶴見区 | 192.0億円 | 5.20% | — | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
大阪市・商業：17物件・期末 2025/11〜2026/07／中央値 3.70%（3.0%〜5.2%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| あべのnini(商業施設)スターアジア不動産 | 3.7% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| イオン喜連瓜破ショッピングセンターイオンリート | 5.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| JPR茶屋町ビル日本プライムリアルティ | 3.0% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 心斎橋MGビル三井不動産商業ファンド | 3.1% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| キュープラザ心斎橋アクティビア・プロパティーズ | 3.4% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| 北野阪急ビル阪急阪神リート | 3.5% | -20 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| A-FLAG西心斎橋アクティビア・プロパティーズ | 3.8% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| UUR心斎橋ビルユナイテッド・アーバン | 4.0% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| MIキューブ心斎橋投資法人みらい | 3.1% | – | 2026/04 | 開示 ↗ |
| ライフ西天下茶屋店KDX不動産 | 4.1% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
大阪市の商業の平均キャップレートは？
J-REIT開示取引15件（全期間）に基づくCap率中央値は4.00%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。