大阪市の物流取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 12件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
12件
取引時 Cap 中央値（全期間）
4.15%
取引時 Cap レンジ（全期間）
3.90–6.40%
平均取引価格（全期間）
76.9億円
継続鑑定の物件数
25物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.90%
継続鑑定 Cap レンジ
3.4–4.5%
期末の範囲
2026/02–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は3件です。全期間8件のCap率中央値は4.15%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 大阪市西淀川区 | 3 | 4.10% |
| 大阪市住之江区 | 2 | 5.15% |
| 大阪市此花区 | 1 | — |
| 大阪市淀川区 | 1 | 3.90% |
| 大阪市大正区 | 1 | 4.20% |
取引事例一覧（全15件）（うち予定 3件・相場の集計には未算入）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2027.08予定 | MFLP ・ OGUD 大阪酉島 | 此花区 | 29.1億円 | — | 2024年・築2年 | REIT-IR ↗ |
| 2027.03予定 | プリマハム近畿センター | 西淀川区 | 11.3億円 | 4.20% | 1993年・築33年 | REIT-IR ↗ |
| 2027.02予定 | MFLP ・ OGUD 大阪酉島 | 此花区 | 29.1億円 | — | 2024年・築2年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.08 | IIF東大阪ロジスティクスセンター | — | 18.4億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2026.06 | IIF東大阪ロジスティクスセンター | — | 18.4億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2026.02 | MFLP ・ OGUD 大阪酉島 | 此花区 | 57.8億円 | — | 2024年・築2年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | IIF東大阪ロジスティクスセンター | — | 15.8億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2022.10 | MJ ロジパーク東大阪 1 | — | 16.9億円 | 4.20% | 1991年・築35年 | REIT-IR ↗ |
| 2022.08 | IIF大阪南港IT ソリューションセンター | 住之江区 | 27.0億円 | 6.40% | 1992年・築34年 | REIT-IR ↗ |
| 2022.02 | MFLP 大阪I | 淀川区 | 139.0億円 | 3.90% | 2020年・築6年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
大阪市・物流：25物件・期末 2026/02〜2026/07／中央値 3.90%（3.4%〜4.5%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
見出しを押すと並べ替えます
| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| IIF大阪此花ロジスティクスセンター産業ファンド | 3.6% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| IIF大阪住之江ロジスティクスセンターI産業ファンド | 3.7% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| MFLP大阪I三井不動産ロジスティクスパーク | 3.7% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 大阪西淀川物流センター日本ロジスティクスファンド | 3.8% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 大阪福崎物流センター日本ロジスティクスファンド | 3.8% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| IIF大阪住之江ロジスティクスセンターII産業ファンド | 3.9% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| MFLP・OGUD 大阪酉島三井不動産ロジスティクスパーク | 4.0% | – | 2026/07 | 開示 ↗ |
| IIF東大阪ロジスティクスセンター産業ファンド | 4.5% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| プロロジスパーク大阪2日本プロロジスリート | 3.7% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
| プロロジスパーク大阪4日本プロロジスリート | 3.7% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
大阪市の物流の平均キャップレートは？
J-REIT開示取引8件（全期間）に基づくCap率中央値は4.15%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。