大阪市の住居取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 74件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
74件
取引時 Cap 中央値（直近12ヶ月）
3.80%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.40–4.80%
平均取引価格（全期間）
17.0億円
継続鑑定の物件数
124物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.80%
継続鑑定 Cap レンジ
3.5–6.0%
期末の範囲
2025/10–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
大阪市の住居は直近12ヶ月で13件の取引が開示され、Cap率中央値は3.80%です。 前年同期から15bps低下しています。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
区別の内訳
| 行政区 | 取引事例数 | Cap率 |
|---|---|---|
| 大阪市北区 | 11 | 3.90% |
| 大阪市浪速区 | 11 | 4.00% |
| 大阪市西区 | 9 | 4.00% |
| 大阪市港区 | 6 | 4.30% |
| 大阪市中央区 | 6 | 3.80% |
| 大阪市東淀川区 | 6 | 4.30% |
| 大阪市都島区 | 4 | 3.95% |
| 大阪市淀川区 | 4 | 4.30% |
| 大阪市東成区 | 2 | 3.70% |
| 大阪市住吉区 | 1 | 3.70% |
| 大阪市阿倍野区 | 1 | — |
| 大阪市生野区 | 1 | — |
| 大阪市此花区 | 1 | 3.90% |
| 大阪市城東区 | 1 | 4.20% |
| 大阪市大正区 | 1 | 4.10% |
| 大阪市天王寺区 | 1 | 4.00% |
| 大阪市旭区 | 1 | — |
取引事例一覧（全74件）
| 区 | 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026.10 | プレジオ梅田 | 北区 | 44.8億円 | 3.40% | 2025年・築1年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.10 | プレジオ長田 | — | 29.8億円 | 4.00% | 2025年・築1年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.10 | プレジオ帝塚山 | 住吉区 | 31.0億円 | 3.70% | 2025年・築1年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.09 | レジディア天神橋 | 北区 | 12.3億円 | 3.90% | 2000年・築26年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.09 | さわやかひがしおおさか館 | — | 14.0億円 | 4.30% | 2018年・築8年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.07 | ミラージュパレス難波クルヴァ | 浪速区 | 10.5億円 | 3.90% | 2024年・築2年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.05 | コンフォリア京町堀 | 西区 | 19.4億円 | — | 2015年・築11年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.05 | ソルテラス本庄西クレアスト | 北区 | 9.4億円 | 3.60% | 2025年・築1年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.04 | ベイサイドパーク OSAKA ノースレジデンシス | 港区 | 28.6億円 | — | 2024年・築2年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.04 | ベイサイドパーク OSAKA サウスレジデンシス | 港区 | 35.4億円 | — | 2024年・築2年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
大阪市・住居：124物件・期末 2025/10〜2026/07／中央値 3.80%（3.5%〜6.0%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| コンフォリア京町堀コンフォリア・レジデンシャル | 3.5% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| コンフォリア心斎橋EASTコンフォリア・レジデンシャル | 3.5% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| コンフォリア阿波座コンフォリア・レジデンシャル | 3.6% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| コンフォリア西天満コンフォリア・レジデンシャル | 3.6% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア堺筋本町アドバンス・レジデンス | 3.6% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT桜ノ宮サムティ・レジデンシャル | 3.7% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-FORT福島La Lunaサムティ・レジデンシャル | 3.7% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-RESIDENCE新大阪Ridenteサムティ・レジデンシャル | 3.7% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-RESIDENCE難波Brillerサムティ・レジデンシャル | 3.7% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア京町堀アドバンス・レジデンス | 3.7% | +10 | 2026/07 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
大阪市の住居の平均キャップレートは？
直近12ヶ月のJ-REIT開示取引13件に基づくCap率中央値は3.80%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。