港区のホテル取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 6件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
6件
取引時 Cap 中央値（全期間）
3.80%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.40–3.70%
平均取引価格（全期間）
61.8億円
継続鑑定の物件数
7物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.70%
継続鑑定 Cap レンジ
3.3–4.0%
期末の範囲
2025/12–2026/06
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は1件です。全期間6件のCap率中央値は3.80%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
取引事例一覧（全6件）
| 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.09 | ベストウェスタンホテルフィーノ東京赤坂 | 87.0億円 | 3.40% | 2020年・築6年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.12 | 相鉄フレッサイン東京六本木(追加取得) | 49.5億円 | 3.70% | 2017年・築9年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.03 | 相鉄フレッサイン新橋烏森口 | 84.0億円 | 3.90% | 2008年・築18年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.03 | MIMARU 東京赤坂 | 31.2億円 | 3.50% | 2018年・築8年 | REIT-IR ↗ |
| 2020.07 | 相鉄フレッサイン新橋烏森口 | 80.0億円 | 3.90% | 2008年・築18年 | REIT-IR ↗ |
| 2020.03 | ホテルグレイスリー田町 | 38.8億円 | 4.10% | 2008年・築18年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
港区・ホテル：7物件・期末 2025/12〜2026/06／中央値 3.70%（3.3%〜4.0%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| ホテルマイステイズプレミア赤坂インヴィンシブル | 3.7% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| レム六本木ビルKDX不動産 | 3.3% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
| the b 赤坂星野リゾート・リート | 4.0% | ±0 | 2026/04 | 開示 ↗ |
| MIMARU東京赤坂大和ハウスリート | 3.5% | ±0 | 2026/02 | 開示 ↗ |
| 相鉄フレッサイン東京六本木ヒューリックリート | 3.6% | – | 2026/02 | 開示 ↗ |
| ヒルトン東京お台場ジャパン・ホテル・リート | 3.7% | +20 | 2025/12 | 開示 ↗ |
| 相鉄フレッサイン新橋烏森口ジャパン・ホテル・リート | 3.7% | ±0 | 2025/12 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
港区のホテルの平均キャップレートは？
J-REIT開示取引6件（全期間）に基づくCap率中央値は3.80%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。