港区の住居取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 8件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
8件
取引時 Cap 中央値（全期間）
3.40%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.10–3.20%
平均取引価格（全期間）
31.8億円
継続鑑定の物件数
87物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.30%
継続鑑定 Cap レンジ
3.0–3.8%
期末の範囲
2026/02–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は1件です。全期間5件のCap率中央値は3.40%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
取引事例一覧（全8件）
| 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.10 | HF白金高輪レジデンス | 80.0億円 | 3.20% | — | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | レジディア麻布十番II | 1.6億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | レジディア麻布十番II | 1.6億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2025.03 | コンフォリア芝浦II | 46.1億円 | — | 1996年・築30年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.08 | S-RESIDENCE 三田慶大前 | 11.2億円 | 3.10% | 2019年・築7年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.11 | レム六本木ビル (準共有持分20%) | 39.6億円 | 3.40% | — | REIT-IR ↗ |
| 2022.10 | サニーライフ芝浦 | 62.8億円 | 3.80% | 2020年・築6年 | REIT-IR ↗ |
| 2021.01 | HF高輪レジデンス | 11.3億円 | 3.90% | 2003年・築23年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
港区・住居：87物件・期末 2026/02〜2026/07／中央値 3.30%（3.0%〜3.8%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| アーバンパーク麻布十番スターアジア不動産 | 3.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| コンフォリア赤坂コンフォリア・レジデンシャル | 3.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| コンフォリア麻布EASTコンフォリア・レジデンシャル | 3.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディアタワー麻布十番アドバンス・レジデンス | 3.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| S-RESIDENCE 三田慶大前サムティ・レジデンシャル | 3.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| コンフォリア西麻布コンフォリア・レジデンシャル | 3.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| コンフォリア南青山コンフォリア・レジデンシャル | 3.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| コンフォリア麻布台コンフォリア・レジデンシャル | 3.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| コンフォリア白金高輪コンフォリア・レジデンシャル | 3.2% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| パークタワー芝浦ベイワードアーバンウイングアドバンス・レジデンス | 3.2% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
港区の住居の平均キャップレートは？
J-REIT開示取引5件（全期間）に基づくCap率中央値は3.40%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。