港区のオフィス取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 76件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
76件
取引時 Cap 中央値（直近12ヶ月）
3.20%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
2.40–4.40%
平均取引価格（全期間）
100.9億円
継続鑑定の物件数
101物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.30%
継続鑑定 Cap レンジ
2.4–4.2%
期末の範囲
2025/11–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
港区のオフィスは直近12ヶ月で15件の取引が開示され、Cap率中央値は3.20%です。 前年同期から20bps上昇しています。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
取引事例一覧（全77件）（うち予定 1件・相場の集計には未算入）
| 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2027.01予定 | 虎ノ門桜ビル | 50.0億円 | 3.10% | 1983年・築43年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.09 | 台場ガーデンシティビル | 107.0億円 | 3.90% | — | REIT-IR ↗ |
| 2026.07 | BIZCORE 赤坂見附 | 64.5億円 | 3.00% | — | REIT-IR ↗ |
| 2026.06 | 住友電設ビル | 100.0億円 | 3.50% | 1991年・築35年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.06 | ヒューリック神谷町ビル | 60.3億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2026.04 | ICON PLACE SHIBAKOEN | 92.0億円 | 3.30% | 1990年・築36年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.04 | 赤坂パークビル | 134.4億円 | 3.10% | 1993年・築33年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | 浜松町PREX | 71.5億円 | 3.40% | 2023年・築3年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | Daiwa 麻布台ビル | 22.4億円 | 3.80% | 1984年・築42年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | 赤坂インターシティ AIR (持分追加取得) | 55.5億円 | 2.60% | — | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
港区・オフィス：101物件・期末 2025/11〜2026/07／中央値 3.30%（2.4%〜4.2%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 虎ノ門ヒルズ森タワー森ヒルズリート | 2.4% | – | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 六本木ヒルズ森タワー森ヒルズリート | 2.6% | – | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 東急虎ノ門ビル東急リアル・エステート | 2.8% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| アークヒルズサウスタワー森ヒルズリート | 3.0% | – | 2026/07 | 開示 ↗ |
| アーク森ビル森ヒルズリート | 3.0% | – | 2026/07 | 開示 ↗ |
| オランダヒルズ森タワー森ヒルズリート | 3.0% | – | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 赤坂溜池タワー森ヒルズリート | 3.0% | – | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 麻布アメレックスビルスターアジア不動産 | 3.4% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 六本木ファーストプラザ森ヒルズリート | 3.4% | – | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 六本木ビュータワー森ヒルズリート | 3.5% | – | 2026/07 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
港区のオフィスの平均キャップレートは？
直近12ヶ月のJ-REIT開示取引15件に基づくCap率中央値は3.20%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。