品川区のオフィス取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 21件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
21件
取引時 Cap 中央値（全期間）
3.60%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.10–3.90%
平均取引価格（全期間）
100.1億円
継続鑑定の物件数
40物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.70%
継続鑑定 Cap レンジ
3.0–4.2%
期末の範囲
2026/02–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は2件です。全期間18件のCap率中央値は3.60%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
取引事例一覧（全21件）
| 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.09 | 東五反田スクエア(追加取得) | 24.0億円 | 3.10% | 2009年・築17年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.04 | 戸越銀座ラウンドビル | 31.5億円 | — | 1992年・築34年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | リードシー御殿山ビル | 11.7億円 | 3.70% | 1989年・築37年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | FORECAST 品川 | 27.0億円 | 3.70% | 1989年・築37年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.05 | KDX 東品川ビル | 55.7億円 | 3.90% | 1993年・築33年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.03 | 品川シーサイドウエストタワー | 124.4億円 | 3.90% | 2004年・築22年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.05 | いちご五反田ウエストビル | 39.5億円 | 3.50% | 1985年・築41年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.04 | 大崎ブライトタワー・大崎ブライトプラザ | 131.0億円 | 3.20% | 2015年・築11年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.02 | シーフォートスクエア/センタービルディング | 130.0億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2024.01 | 品川シーサイド TSタワー | 161.0億円 | 3.40% | 2003年・築23年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
品川区・オフィス：40物件・期末 2026/02〜2026/07／中央値 3.70%（3.0%〜4.2%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 戸越銀座ラウンドビル東急リアル・エステート | 3.6% | – | 2026/07 | 開示 ↗ |
| TK五反田ビル日本リート | 3.5% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| オーバルコート大崎マークウエスト日本プライムリアルティ | 3.7% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 大森ベルポートD館ジャパンエクセレント | 3.7% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| FORECAST五反田WEST日本リート | 3.8% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 西五反田8丁目ビル日本リート | 3.8% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 藤和東五反田ビル日本リート | 3.8% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 五反田さくらビル日本リート | 4.0% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| リードシー目黒不動前日本リート | 4.1% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 目黒東急ビルアクティビア・プロパティーズ | 3.0% | ±0 | 2026/05 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
品川区のオフィスの平均キャップレートは？
J-REIT開示取引18件（全期間）に基づくCap率中央値は3.60%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。