中央区のオフィス取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 49件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
49件
取引時 Cap 中央値（直近12ヶ月）
3.70%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.20–4.20%
平均取引価格（全期間）
59.2億円
継続鑑定の物件数
90物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.60%
継続鑑定 Cap レンジ
2.4–4.4%
期末の範囲
2025/08–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
中央区のオフィスは直近12ヶ月で7件の取引が開示され、Cap率中央値は3.70%です。 前年同期から5bps上昇しています。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
取引事例一覧（全50件）（うち予定 1件・相場の集計には未算入）
| 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.12予定 | FORECAST 人形町 | 26.0億円 | 3.60% | 1990年・築36年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.07 | 築地フロント | 12.5億円 | 3.70% | 1991年・築35年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.06 | いちご人形町ビル | 26.5億円 | 3.70% | 1984年・築42年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | 日本橋本町M-SQUARE | 321.1億円 | 3.20% | — | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | CIRCLES 日本橋浜町 | 34.9億円 | 3.30% | 2024年・築2年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | 晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワー Z | 86.0億円 | 3.70% | 2001年・築25年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.01 | 新川一丁目ビル(OT-26 | 21.3億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2025.11 | Daiwa月島ビル | 29.4億円 | 3.80% | 1996年・築30年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.05 | Daiwa月島ビル | 29.4億円 | 3.80% | 1996年・築30年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.05 | FORECAST 新常盤橋 | 27.0億円 | 3.80% | — | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
中央区・オフィス：90物件・期末 2025/08〜2026/07／中央値 3.60%（2.4%〜4.4%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 日本橋浜町パークビルスターアジア不動産 | 4.2% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 東京スクエアガーデン日本プライムリアルティ | 2.4% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 銀座三和ビル日本プライムリアルティ | 2.8% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| CIRCLES日本橋浜町日本リート | 3.2% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 兼松ビル日本プライムリアルティ | 3.3% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| BIZCORE築地ジャパンエクセレント | 3.4% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| JPR人形町ビル日本プライムリアルティ | 3.5% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| グリーンオーク茅場町日本リート | 3.5% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| FORECAST人形町日本リート | 3.6% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| FORECAST茅場町日本リート | 3.7% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
中央区のオフィスの平均キャップレートは？
直近12ヶ月のJ-REIT開示取引7件に基づくCap率中央値は3.70%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。