新宿区のオフィス取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 23件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
23件
取引時 Cap 中央値（直近12ヶ月）
3.40%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.10–4.20%
平均取引価格（全期間）
152.5億円
継続鑑定の物件数
42物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.45%
継続鑑定 Cap レンジ
2.4–4.0%
期末の範囲
2025/10–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
新宿区のオフィスは直近12ヶ月で5件の取引が開示され、Cap率中央値は3.40%です。 前年同期から5bps低下しています。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
取引事例一覧（全23件）
| 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.04 | 西新宿三井ビルディング(追加取得) | 2.5億円 | 4.20% | 1999年・築27年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.04 | 新都心丸善ビル | 20.7億円 | 4.00% | — | REIT-IR ↗ |
| 2026.04 | コモレ四谷 (追加取得) (持分割合:7.1%) | 155.4億円 | 3.20% | 2020年・築6年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | 神楽坂プラザビル | 47.5億円 | 3.40% | 1992年・築33年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | 新宿イーストサイドスクエア(追加取得) (持分割合:9%) | 203.5億円 | 3.20% | 2012年・築14年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.07 | FORECAST 新宿 SOUTH | 100.0億円 | 3.30% | 1980年・築46年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.03 | FORECAST 新宿 SOUTH | 100.0億円 | 3.30% | 1980年・築46年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.03 | コモレ四谷 (持分割合:13.5%) | 290.5億円 | — | 2020年・築6年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.01 | KDX 新宿 286 ビル | 28.9億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2024.12 | KDX 新宿 286 ビル | 28.9億円 | 3.60% | 1989年・築37年 | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
新宿区・オフィス：42物件・期末 2025/10〜2026/07／中央値 3.45%（2.4%〜4.0%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| TOKYU REIT新宿ビル東急リアル・エステート | 3.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| TOKYU REIT第2新宿ビル東急リアル・エステート | 3.2% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| アーバンセンター新宿スターアジア不動産 | 3.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 高田馬場アクセススターアジア不動産 | 3.6% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 新宿センタービル日本プライムリアルティ | 3.0% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| FORECAST市ヶ谷日本リート | 3.3% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| FORECAST新宿AVENUE日本リート | 3.3% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| ビッグス新宿ビル日本プライムリアルティ | 3.4% | – | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 飯田橋リープレックス・ビズ日本リート | 3.4% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
| 30山京ビル日本リート | 3.5% | ±0 | 2026/06 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
新宿区のオフィスの平均キャップレートは？
直近12ヶ月のJ-REIT開示取引5件に基づくCap率中央値は3.40%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。