品川区の住居取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 18件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
18件
取引時 Cap 中央値（全期間）
3.70%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.10–3.50%
平均取引価格（全期間）
17.1億円
継続鑑定の物件数
63物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.50%
継続鑑定 Cap レンジ
3.0–4.7%
期末の範囲
2025/10–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は1件です。全期間15件のCap率中央値は3.70%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
取引事例一覧（全19件）（うち予定 1件・相場の集計には未算入）
| 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.12予定 | グッドタイムホーム不動前 | 21.9億円 | 4.00% | 1992年・築34年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.06 | レジディア武蔵小山 | 6.9億円 | 3.40% | 2019年・築7年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.09 | コンフォリア戸越公園 | 19.5億円 | 3.50% | 2025年・築1年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.05 | アーバネックス戸越銀座 | 27.0億円 | 3.10% | 2006年・築20年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.04 | コンフォリア東大井I | 16.8億円 | — | 2024年・築2年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.04 | コンフォリア東大井II | 20.9億円 | — | 2024年・築2年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.06 | S-FORT 大森山王 | 3.6億円 | 3.60% | 2016年・築10年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.04 | クロスレジデンス大崎 | 22.4億円 | — | 2020年・築6年 | REIT-IR ↗ |
| 2023.03 | ロックフィールド西大井 | 5.4億円 | 3.30% | 2009年・築17年 | REIT-IR ↗ |
| 2022.11 | コンフォリア西大井 | 12.5億円 | 3.70% | — | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
品川区・住居：63物件・期末 2025/10〜2026/07／中央値 3.50%（3.0%〜4.7%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| コンフォリア不動前コンフォリア・レジデンシャル | 3.2% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア御殿山アドバンス・レジデンス | 3.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア大井町IIアドバンス・レジデンス | 3.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア大森IIアドバンス・レジデンス | 3.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア中延IIアドバンス・レジデンス | 3.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア島津山アドバンス・レジデンス | 3.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア南品川アドバンス・レジデンス | 3.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア南品川IIアドバンス・レジデンス | 3.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| レジディア品川アドバンス・レジデンス | 3.3% | +10 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| コンフォリア大森鹿島コンフォリア・レジデンシャル | 3.4% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
品川区の住居の平均キャップレートは？
J-REIT開示取引15件（全期間）に基づくCap率中央値は3.70%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。