渋谷区のオフィス取引事例・キャップレート相場
J-REIT適時開示に基づく実取引データ 15件｜最終更新: 2026年11月1日（毎週自動更新）
取引事例数
15件
取引時 Cap 中央値（全期間）
3.25%
取引時 Cap レンジ（直近3年）
3.00–3.60%
平均取引価格（全期間）
97.9億円
継続鑑定の物件数
69物件
継続鑑定 Cap 中央値
3.20%
継続鑑定 Cap レンジ
2.5–4.2%
期末の範囲
2025/08–2026/07
取引時の Cap 率
取得・譲渡の開示にある、取引の時点の値（時期は取引ごとにばらばら）
直近12ヶ月の開示は3件です。全期間12件のCap率中央値は3.25%です。
取引時 Cap 率の推移（1件ずつ＋四半期中央値）
直近5年。灰色の点は1件ずつの取引、朱の線は四半期ごとの中央値です。進行中の四半期（途中までの取引）にかかる区間は点線です。取引の少ない四半期は点の数で見分けてください。各取引の開示 Cap 率（取得・譲渡の開示にある鑑定 NOI 利回り＝取引時点の値）から算出。継続鑑定（今の評価）とは別物で、下の「継続鑑定」に分けて載せています。個別の出典は下表のリンクを参照してください。
取引事例一覧（全15件）
| 出典 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2026.09 | ヒューリック渋谷一丁目ビル | 65.0億円 | — | — | REIT-IR ↗ |
| 2026.09 | いちご渋谷文化村通りビル | 48.8億円 | 3.00% | 2012年・築14年 | REIT-IR ↗ |
| 2026.03 | プライム千駄ヶ谷ビル | 194.0億円 | 3.30% | 2009年・築17年 | REIT-IR ↗ |
| 2025.08 | H 1 O 青山 | 47.0億円 | 3.10% | 2022年・築4年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.12 | NMF 新宿南口ビル | 135.0億円 | 3.20% | 1974年・築52年 | REIT-IR ↗ |
| 2024.10 | JPR千駄ヶ谷ビル | 163.0億円 | 3.60% | 2009年・築17年 | REIT-IR ↗ |
| 2022.12 | フィールド北参道 | 37.5億円 | 3.10% | 2008年・築18年 | REIT-IR ↗ |
| 2022.12 | Daiwa SHIBUYA EDGE | 73.1億円 | 3.40% | 2006年・築20年 | REIT-IR ↗ |
| 2022.08 | BIZCORE渋谷 | 66.4億円 | 3.10% | 2020年・築6年 | REIT-IR ↗ |
| 2022.01 | 東京建物東渋谷ビル | 113.0億円 | 3.60% | — | REIT-IR ↗ |
継続鑑定（今の評価）
各物件の直近の期末の鑑定評価。時点がそろっているので今の水準を比べられます
継続鑑定（期末の鑑定評価）
渋谷区・オフィス：69物件・期末 2025/08〜2026/07／中央値 3.20%（2.5%〜4.2%）
還元利回り 0.1%刻みの物件数。濃い棒が中央値の入る階級。
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| 出典 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 青山オーバルビル東急リアル・エステート | 2.5% | -10 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| TOKYU REIT恵比寿ビル東急リアル・エステート | 2.9% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| TOKYU REIT渋谷宮下公園ビル東急リアル・エステート | 2.9% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| TOKYU REIT渋谷Rビル東急リアル・エステート | 3.0% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 東急桜丘町ビル東急リアル・エステート | 3.0% | -10 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| アーバンセンター渋谷サウススターアジア不動産 | 3.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 渋谷道玄坂スカイビル東急リアル・エステート | 3.1% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| 東急南平台町ビル東急リアル・エステート | 3.2% | -10 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| アーバンセンター渋谷イーストスターアジア不動産 | 3.3% | ±0 | 2026/07 | 開示 ↗ |
| アミューズメントメディア学院本館スターアジア不動産 | 3.6% | +10 | 2026/07 | 開示 ↗ |
同じ市区・用途の物件の、直近の期末の鑑定評価における直接還元利回りです（期末が直近1年のもの・各投資法人の有価証券報告書や決算資料による）。取得時の Cap 率（上のグラフ・取引一覧）とは別物で、取引の時期によらず今の評価を比べられます。鑑定機関・持分の違いで同じ物件でも値が異なることがあります。投資判断の参考情報であり、推奨ではありません。
よくある質問
渋谷区のオフィスの平均キャップレートは？
J-REIT開示取引12件（全期間）に基づくCap率中央値は3.25%です（2026年11月1日時点・鑑定NOI利回りベース）。
データの出典は？
各J-REITの公式IRページで開示されている適時開示PDFです。全件に出典リンクを付与しています。